อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในปัจจุบัน: วิธีเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อบ้านในปัจจุบัน

ณ วันอาทิตย์ที่ 27 กันยายน 2026 ผลสำรวจรายสัปดาห์ล่าสุดของ Freddie Mac รายงานว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับสินเชื่อบ้านแบบคงที่ 30 ปี อยู่ที่ 7.03% และสำหรับสินเชื่อบ้านแบบคงที่ 15 ปี อยู่ที่ 6.42%ตัวเลขเหล่านี้เผยแพร่เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 24 กันยายน เป็นอัตรามาตรฐานระดับประเทศ ไม่ใช่ราคาปัจจุบันหรือคำมั่นสัญญาเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับ เพื่อค้นหาข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อหรือรีไฟแนนซ์ของคุณ ควรเปรียบเทียบเอกสารประมาณการสินเชื่อ (Loan Estimate) สำหรับสินเชื่อเดียวกัน จากนั้นพิจารณาอัตราดอกเบี้ยเทียบกับค่าธรรมเนียมต่างๆ ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ การชำระเงินรายเดือน และเงินสดที่ต้องชำระในวันปิดการขาย

“อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านวันนี้” ในวันที่ 27 กันยายน หมายความว่าอย่างไร?

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัปดาห์ แต่รายงานสำรวจตลาดสินเชื่อบ้านหลักของ Freddie Mac นั้นเผยแพร่เป็นรายสัปดาห์ ไม่ใช่แบบประกาศราคาเฉพาะวันอาทิตย์ ตัวเลขล่าสุดเป็นของสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 24 กันยายน 2026 อัตราเฉลี่ยของสินเชื่อบ้านแบบคงที่ 30 ปี เพิ่มขึ้นจาก 6.95% ในสัปดาห์ก่อนหน้าเป็น 7.03% และอัตราเฉลี่ยของสินเชื่อบ้านแบบคงที่ 15 ปี เพิ่มขึ้นจาก 6.26% เป็น 6.42% Freddie Mac อธิบายว่ารายงานสำรวจนี้เป็นค่าเฉลี่ยจากใบสมัครสินเชื่อบ้านจากผู้ให้กู้ทั่วประเทศ รายงานชุดมาตรฐานนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงตลาดที่มีประโยชน์ แต่ไม่ได้แสดงอัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผู้กู้แต่ละรายจะได้รับอย่างแม่นยำ

ใช้ตัวเลขดังกล่าวเป็นกรอบในการสนทนา ไม่ใช่ใช้ตัดสินผู้ให้กู้เพียงอย่างเดียว ข้อเสนอที่คุณได้รับอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประวัติเครดิต เงินดาวน์ อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน ขนาดเงินกู้ ประเภททรัพย์สิน จำนวนผู้พักอาศัย โปรแกรมเงินกู้ สถานที่ตั้ง ส่วนลด และอัตราดอกเบี้ยที่ล็อกไว้หรือไม่ ขอให้ผู้ให้กู้แต่ละรายเสนอราคาในสถานการณ์เดียวกัน หากคุณกำลังเปรียบเทียบเงินกู้แบบทั่วไปกับเงินกู้ FHA, VA, USDA หรือเงินกู้ขนาดใหญ่ คุณกำลังเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์และต้นทุนที่แตกต่างกัน

หน้าข้อมูลอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปัจจุบันของ Freddie Mac อธิบายรายละเอียดการสำรวจและแสดงค่าเฉลี่ยรายสัปดาห์ โปรดตรวจสอบข้อสมมติฐานและวันหมดอายุของอัตราดอกเบี้ยที่แสดงโดยผู้ให้กู้หรือนายหน้าก่อนพิจารณาเป็นเพียงใบเสนอราคาเท่านั้น

คุณควรเปรียบเทียบตัวเลขใดบ้างในเอกสารประเมินสินเชื่อ?

ขอเอกสารประมาณการสินเชื่อ (Loan Estimate) จากผู้ให้กู้มากกว่าหนึ่งราย สำหรับวงเงินกู้ ระยะเวลา ประเภทสินเชื่อ เงินดาวน์ จำนวนที่อยู่อาศัย และระยะเวลาล็อกอัตราดอกเบี้ยที่เหมือนกัน ตามกฎของรัฐบาลกลาง เมื่อผู้ให้กู้ได้รับข้อมูลสำคัญทั้งหกส่วนของใบสมัครแล้ว โดยทั่วไปจะต้องส่งเอกสารประมาณการสินเชื่อภายในสามวันทำการคู่มือการตรวจสอบเอกสารประมาณการสินเชื่อ ของ CFPB อธิบายถึงสิ่งที่จะต้องตรวจสอบ

นำค่าประมาณต่างๆ มาวางเรียงกันและเปรียบเทียบรายการเหล่านี้:

• อัตราดอกเบี้ยและประเภทอัตราดอกเบี้ย:ตรวจสอบว่าข้อเสนอทั้งสองเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่หรืออัตราดอกเบี้ยผันแปร และระยะเวลาการกู้ยืมเท่ากันหรือไม่
• การชำระเงินต้นและดอกเบี้ย:นี่คือส่วนของการชำระเงินที่ขึ้นอยู่กับยอดเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาการกู้
• APR:อัตราดอกเบี้ยต่อปี (APR) คืออัตราดอกเบี้ยที่รวมดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมต่างๆ ไว้ด้วยกัน ดังนั้นจึงช่วยให้เห็นภาพค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้ชัดเจนขึ้น เป็นเครื่องมือตรวจสอบที่มีประโยชน์ แต่ไม่สามารถใช้แทนการเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมและระยะเวลาที่คุณคาดว่าจะถือครองสินเชื่อได้
• ส่วนลดดอกเบี้ยและเครดิตจากผู้ให้กู้:ส่วนลดดอกเบี้ยคือค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่สามารถลดอัตราดอกเบี้ยได้ ส่วนเครดิตจากผู้ให้กู้จะช่วยลดต้นทุนล่วงหน้า แต่อาจมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ควรเปรียบเทียบจำนวนเงินและข้อแลกเปลี่ยน
• ค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อและค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้ควบคุม:สอบถามว่าค่าธรรมเนียมใดบ้างที่รวมอยู่ในราคา และค่าธรรมเนียมนั้นเป็นทางเลือกหรือไม่ หรือเป็นค่าธรรมเนียมที่ผูกติดกับบริการที่คุณสามารถเลือกซื้อได้
• เงินสดที่ต้องชำระโดยประมาณเมื่อปิดธุรกรรม:ตัวเลขนี้รวมค่าใช้จ่ายในการปิดธุรกรรมและเงินที่ชำระล่วงหน้าหรือเงินในบัญชีเอสโครว์ หักด้วยเครดิตและเงินฝาก ซึ่งไม่เหมือนกับต้นทุนระยะยาวของสินเชื่อ

สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB) แนะนำให้เปรียบเทียบตัวเลข “ใน 5 ปี” ในส่วนเปรียบเทียบของเอกสารประมาณการสินเชื่อ ตัวเลขนี้แสดงจำนวนเงินที่จ่ายไปในส่วนของเงินต้น ดอกเบี้ย ประกันสินเชื่อ และค่าใช้จ่ายสินเชื่อตลอดห้าปี ตัวเลขเงินต้นที่จ่ายไปที่อยู่ใกล้เคียงจะช่วยให้คุณแยกแยะเงินที่ใช้ไปออกจากส่วนของทุนที่สร้างขึ้นได้ โปรดอ่านคู่มือของ CFPB เกี่ยวกับการเปรียบเทียบและการเจรจาต่อรองข้อเสนอเพื่อดูวิธีการคำนวณและเคล็ดลับการเจรจาต่อ รอง

ความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยจะส่งผลต่อการชำระเงินมากน้อยแค่ไหน?

นี่เป็นเพียงตัวอย่าง ไม่ใช่ใบเสนอราคาจากผู้ให้กู้: สำหรับสินเชื่อบ้าน 400,000 ดอลลาร์ ระยะเวลา 30 ปี แบบคงที่ เงินต้นและดอกเบี้ยจะอยู่ที่ประมาณ 2,594 ดอลลาร์ต่อเดือน ที่อัตราดอกเบี้ย 6.75% และประมาณ 2,528 ดอลลาร์ต่อเดือน ที่อัตราดอกเบี้ย 6.50% ซึ่งแตกต่างกันประมาณ 66 ดอลลาร์ต่อเดือน การประมาณการเหล่านี้ใช้การผ่อนชำระรายเดือนแบบมาตรฐาน และไม่รวมภาษีทรัพย์สิน ประกันภัยบ้าน ประกันสินเชื่อบ้าน ค่าธรรมเนียม HOA และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี

สมมติว่าข้อเสนอ 6.50% กำหนดให้ต้องจ่ายส่วนลด 1 จุด โดยปกติแล้ว 1 จุดจะเท่ากับ 1% ของวงเงินกู้ หรือ 4,000 ดอลลาร์ในตัวอย่างนี้ การหาร 4,000 ดอลลาร์ด้วยเงินออมรายเดือนประมาณ 66 ดอลลาร์ จะได้ระยะเวลาคุ้มทุนอย่างง่ายประมาณ 61 เดือน หากคุณคาดว่าจะขายหรือรีไฟแนนซ์เร็วกว่านั้น การจ่ายส่วนลดดังกล่าวอาจไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการผ่อนชำระรายเดือนที่ลดลง การเปรียบเทียบที่แท้จริงควรใช้ต้นทุนรวมของแต่ละประมาณการเงินกู้ ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาที่คุณคาดว่าจะถือครองเงินกู้ตามความเป็นจริงด้วยคำอธิบายของ CFPB เกี่ยวกับส่วนลดและเครดิตของผู้ให้กู้ได้อธิบายถึงความสมดุลระหว่างต้นทุนล่วงหน้ากับอัตราดอกเบี้ยนี้ไว้แล้ว

อัตราค่าบริการที่โฆษณาต่ำที่สุดนั้นถือเป็นข้อเสนอที่ดีที่สุดเสมอไปหรือไม่?

ไม่ค่ะ อัตราดอกเบี้ยที่แสดงอาจตั้งอยู่บนสมมติฐานต่างๆ เช่น เครดิตดีเยี่ยม เงินดาวน์จำนวนหนึ่ง การอยู่อาศัยเอง วงเงินกู้ที่เฉพาะเจาะจง และค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายในวันปิดการขาย ขอให้ผู้ให้กู้ระบุสมมติฐานเหล่านี้เป็นลายลักษณ์อักษร อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอาจทำให้ค่าใช้จ่ายล่วงหน้าสูงขึ้น ข้อเสนอที่ไม่มีค่าธรรมเนียมอาจมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า แต่ช่วยประหยัดเงินสดได้ ทางเลือกที่ดีกว่านั้นขึ้นอยู่กับทั้งระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่อาศัยในบ้านและจำนวนเงินสดที่คุณสามารถนำมาจ่ายในวันปิดการขายได้อย่างสะดวกสบาย

นอกจากนี้ ควรแยกค่าใช้จ่ายในการจำนองออกจากงบประมาณค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนทั้งหมด ภาษีที่ดินและประกันภัยบ้านมักจะปรากฏอยู่ในยอดชำระรวมโดยประมาณ แต่ไม่ใช่ดอกเบี้ยที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บ และอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามเวลา ประกันการจำนองอาจใช้กับสินเชื่อบ้านแบบทั่วไปที่มีเงินดาวน์ต่ำบางประเภท และสินเชื่อ FHA ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเหล่านี้เมื่อตัดสินใจว่าบ้านหลังนั้นเหมาะสมกับงบประมาณของคุณหรือไม่ โดยเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายสินเชื่อที่ผู้ให้กู้ควบคุมแยกต่างหาก

คุณควรเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแบบอัตราดอกเบี้ยผันแปรกับสินเชื่อบ้านแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือไม่?

คุณควรเข้าใจก่อนว่าสินเชื่อทั้งสองแบบนั้นมีความเสี่ยงแตกต่างกัน สินเชื่อบ้านแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่โดยทั่วไปจะรักษายอดเงินต้นและดอกเบี้ยให้คงที่ตลอดอายุของสินเชื่อ ในขณะที่สินเชื่อบ้านแบบอัตราดอกเบี้ยผันแปร (ARM) อาจเริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า แต่หลังจากช่วงเวลาคงที่เริ่มต้นแล้ว อัตราดอกเบี้ย—และอาจรวมถึงการชำระเงินรายเดือน—อาจเปลี่ยนแปลงได้ หากคุณกำลังพิจารณาสินเชื่อบ้านแบบ ARM ให้สอบถามว่าอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นนั้นคงอยู่นานแค่ไหน เมื่อไหร่จึงจะเริ่มปรับเปลี่ยนได้ ดัชนีและส่วนต่างใดที่ใช้กำหนดอัตราดอกเบี้ยในภายหลัง และมีข้อจำกัดใดบ้างทั้งรายงวดและตลอดอายุสินเชื่อ อย่าเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของ ARM กับอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีราวกับว่ามันเทียบเท่ากัน

สำหรับผลิตภัณฑ์ทั้งสองแบบ โปรดตรวจสอบระยะเวลาการกู้ยืม ว่ามีประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือไม่ และมีค่าปรับสำหรับการชำระเงินก่อนกำหนดหรือการชำระเงินก้อนใหญ่หรือไม่ เอกสาร อธิบายการประเมินสินเชื่อของ CFPB จะระบุเงื่อนไขเหล่านี้และอธิบายส่วนการชำระเงินและต้นทุนในเอกสารประเมินสินเชื่อ

อัตราดอกเบี้ยของคุณถูกล็อกไว้หรือไม่ และการล็อกนั้นจะหมดอายุเมื่อใด?

อัตราดอกเบี้ยที่เสนออาจเป็นแบบลอยตัว ไม่ใช่แบบคงที่ สอบถามว่าอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมคงที่หรือไม่ วันหมดอายุของการล็อกอัตราดอกเบี้ย มีค่าธรรมเนียมหรือไม่ และจะเกิดอะไรขึ้นหากการปิดธุรกรรมล่าช้า การล็อกอัตราดอกเบี้ยโดยปกติจะคุ้มครองเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้เฉพาะภายในกรอบเวลาที่ระบุไว้ และตราบใดที่ใบสมัครยังคงไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ สอบถามว่าการขยายเวลามีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหรือไม่ และผู้ให้กู้มีตัวเลือก "ลดอัตราดอกเบี้ย" หรือไม่หากอัตราดอกเบี้ยลดลง อย่าคิดว่าคุณสมบัติใดคุณสมบัติหนึ่งจะรวมอยู่ด้วยเสมอ ภาพรวมการล็อกอัตราดอกเบี้ย ของ CFPB อธิบายเงื่อนไขพื้นฐานไว้แล้ว

คุณควรทำอะไรบ้างก่อนที่จะเลือกข้อเสนอ?

1. ขอใบประมาณการสินเชื่อจากผู้ให้กู้ อย่างน้อยสองหรือสามรายในวันเดียวกัน โดยใช้รายละเอียดสินเชื่อที่เหมือนกันทุกประการ
2. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าวงเงินกู้ ระยะเวลา ประเภทสินเชื่อ เงินดาวน์ การใช้ประโยชน์ที่ดิน และสถานะการล็อกอัตราดอกเบี้ยตรงกัน
3. เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยต่อปี (APR) ค่าธรรมเนียมต่างๆ เครดิตจากผู้ให้กู้ ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ การชำระเงินโดยประมาณ และเงินสดที่ต้องชำระเมื่อปิดธุรกรรม
4. ใช้ตัวเลขต้นทุนห้าปีและการคำนวณจุดคุ้มทุน หากข้อเสนอหนึ่งคิดค่าธรรมเนียมเป็นคะแนนสำหรับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
5. ขอให้ผู้ให้กู้แต่ละรายอธิบายความแตกต่างของค่าธรรมเนียมจำนวนมาก และสอบถามว่าพวกเขาสามารถเสนอราคาที่เทียบเท่ากับข้อเสนอที่เป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่แข่งได้หรือไม่
6. ตรวจสอบระยะเวลาการล็อก วันหมดอายุ ค่าใช้จ่ายในการต่ออายุ และกำหนดเวลาปิดธุรกรรมที่ต้องการก่อนตัดสินใจ

ก่อนตัดสินใจ โปรดอ่านประมาณการอีกครั้ง และตรวจสอบให้แน่ใจว่าการชำระเงินที่ลดลงนั้นไม่ได้เป็นผลมาจากสินเชื่อที่แตกต่างกัน การล็อกอัตราดอกเบี้ยที่สั้นลง หรือเงินดาวน์ที่คุณไม่ได้รวมไว้ หากตัวเลขเปลี่ยนแปลงระหว่างประมาณการและวันปิดการขาย โปรดขอให้ผู้ให้กู้ชี้แจงเหตุผลและให้ข้อมูลการเปิดเผยข้อมูลที่อัปเดตแล้ว คำตอบที่มีประโยชน์สำหรับคำถาม “อัตราดอกเบี้ยจำนองในปัจจุบันเป็นเท่าใด” คือ อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของตลาดล่าสุด บวกกับข้อเสนอที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่เทียบเคียงได้สำหรับสถานการณ์ของคุณเอง

แหล่งที่มา

• แบบสำรวจตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักของ Freddie Mac
• CFPB: เปรียบเทียบและเจรจาต่อรองข้อเสนอสินเชื่อ
• CFPB: ตรวจสอบประมาณการเงินกู้ของคุณ
• CFPB: คำอธิบายเกี่ยวกับการประเมินสินเชื่อ (Loan Estimate)